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2020年是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)輝煌的一年。2021年，規(guī)模擴(kuò)張已成為其發(fā)展的重要戰(zhàn)略方向。

特別是2021年1月，住房建設(shè)部等10個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了"關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理的通知"，鼓勵(lì)合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、兒童保育、家政、文化、衛(wèi)生、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞等領(lǐng)域推廣，探索"物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)"的模式。

物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)"的想象空間進(jìn)一步開放，未來(lái)行業(yè)可能容納的細(xì)分軌道數(shù)量將繼續(xù)增加，市場(chǎng)空間將進(jìn)一步擴(kuò)大。

根據(jù)克里CPIC的數(shù)據(jù)，2021年3月，房地產(chǎn)服務(wù)公司擴(kuò)大了633家新的50家公司，比2月份增長(zhǎng)了40.97%。從1月到3月，共有1510家新的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)加入到前50家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)中。

在新一輪物業(yè)服務(wù)企業(yè)的擴(kuò)張中，絕大多數(shù)物資企業(yè)全面開辟了多元化的發(fā)展道路，辦公已成為企業(yè)外部的重心。

值得注意的是，根據(jù)以關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)新售前面積為基礎(chǔ)的相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部改造項(xiàng)目規(guī)模的計(jì)算數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體售前轉(zhuǎn)換面積高達(dá)1500萬(wàn)，比2月份增長(zhǎng)了133%，而內(nèi)部住房仍然是擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模的重要支撐。

01物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快征地

2020年以來(lái)，有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)，比以往任何一年都多。新年初，住房建設(shè)部和其他10個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布的"關(guān)于加強(qiáng)和完善住宅物業(yè)管理的通知"，進(jìn)一步開辟了"物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)"的想象空間。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在加快對(duì)生活服務(wù)領(lǐng)域的滲透。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，到2020年，全國(guó)消費(fèi)品零售總額達(dá)到39萬(wàn)億。如果房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)提供的生活服務(wù)達(dá)到5%，市場(chǎng)容量將高達(dá)1.95萬(wàn)億。

柯瑞房地產(chǎn)管理數(shù)據(jù)顯示，到2020年，有25家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同規(guī)模超過(guò)1億家，20家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理規(guī)模上超過(guò)1億家，在管理規(guī)模方面，TOP 30門檻已達(dá)到5839萬(wàn)平方。

從管理規(guī)模上看，石茂服務(wù)、許輝永盛服務(wù)、建筑業(yè)新生命、藍(lán)光佳寶服務(wù)等眾多明星企業(yè)，已從過(guò)去數(shù)千萬(wàn)人次中迅速突破一億，實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。

在疫情引起的企業(yè)改組中，大型國(guó)家品牌企業(yè)和區(qū)域品牌企業(yè)將成為最大的受益者。在品牌積累的基礎(chǔ)上，品牌企業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)大其在股票市場(chǎng)和增量市場(chǎng)上的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，龍頭企業(yè)的規(guī)模有望繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。就管理規(guī)模的口徑而言，預(yù)計(jì)行業(yè)第一家將超過(guò)7億平方米，前5名的門檻預(yù)計(jì)將超過(guò)4.5億平方米。

此外，傳統(tǒng)的非市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)也加快了"搶地"的結(jié)束，如恒大地產(chǎn)表示，2021年將以每月3000萬(wàn)元的速度增長(zhǎng)，在管理規(guī)模上以2021年恒大物業(yè)2021年的規(guī)模將超過(guò)6億元。

02新擴(kuò)容至集中

2021年，每家地產(chǎn)企業(yè)在年初積極開業(yè)和擴(kuò)張，市場(chǎng)分化加劇。在1月至3月公開市場(chǎng)中標(biāo)的數(shù)據(jù)中，新增50家企業(yè)共1510家，其中3月份最高的為633家，占第一季度新擴(kuò)張的42%。

3月份，擴(kuò)建項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)以上，即高雅生活、投資積累、融資服務(wù)、田園服務(wù)、綠城服務(wù)和色彩生活，占總擴(kuò)建項(xiàng)目的32.54%，新擴(kuò)建項(xiàng)目占42.97%。

其中，雅人壽以穩(wěn)定的投資能力，連續(xù)2月份在新擴(kuò)建項(xiàng)目中位居榜首。3月份新增50個(gè)新項(xiàng)目，總規(guī)模超過(guò)600萬(wàn)個(gè)。

03辦公室成為企業(yè)的重心

CPIC數(shù)據(jù)顯示，各大地產(chǎn)企業(yè)正開始探索多種經(jīng)營(yíng)形式，許多物業(yè)企業(yè)為了爭(zhēng)奪大規(guī)模資源，在2021年年初設(shè)定了更高的目標(biāo)，如恒大地產(chǎn)向市場(chǎng)發(fā)布了"軍事令狀"，并發(fā)布了兩大評(píng)估目標(biāo)：第一，今年增加每月擴(kuò)大管理面積3000萬(wàn)平方米，第二，季度凈利潤(rùn)比去年全年凈利潤(rùn)高出50%以上。

受母公司相關(guān)業(yè)務(wù)的影響，主要物業(yè)企業(yè)開始以商業(yè)、辦公、公共建筑、風(fēng)景名勝區(qū)、醫(yī)院、生產(chǎn)城市等非住房形式經(jīng)營(yíng)。

3月份，物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大了前50強(qiáng)企業(yè)的擴(kuò)張力度，新投資項(xiàng)目主要集中在寫字樓、住房形式，占50%以上。其中辦公項(xiàng)目比例最高，高達(dá)31.52%，比2月份下降2.58個(gè)百分點(diǎn)，其次是住宅行業(yè)，比2月份增長(zhǎng)24.22%，比2月份增長(zhǎng)1.12個(gè)百分點(diǎn)。公共建筑形式的比例與學(xué)校形式相當(dāng)，約為8%至9%。

數(shù)據(jù)顯示，2月和3月的比例趨勢(shì)非常相似，總的來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)全面開辟了多元化的發(fā)展道路。例如，綠色城市服務(wù)、公共數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份，其主要新增26個(gè)項(xiàng)目，包括辦公、公共建筑、學(xué)校、商業(yè)、住房等業(yè)務(wù)形式，主要是辦公。

04內(nèi)部轉(zhuǎn)型仍是規(guī)模擴(kuò)張的重要支撐

根據(jù)相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)換項(xiàng)目規(guī)模的計(jì)算數(shù)據(jù)，以關(guān)聯(lián)開發(fā)商的新售前面積為基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)前五大企業(yè)將在3月份為田園服務(wù)、萬(wàn)象云、保利地產(chǎn)、許輝永盛服務(wù)、融資物業(yè)等新增內(nèi)部轉(zhuǎn)換住宅規(guī)模，其房地產(chǎn)母公司將新增20家房地產(chǎn)公司。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在30家與開發(fā)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)公司中，有2家預(yù)計(jì)將增加100多萬(wàn)平方米的內(nèi)部改建住房面積，占總面積的18%；13家房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)將增加500000平方米以上的內(nèi)部改建住宅面積，占總面積的64%。

根據(jù)cpic的數(shù)據(jù)，3月份TOP 30的總售前轉(zhuǎn)換面積高達(dá)1500萬(wàn)平方米，比2月份增加了133%，平均500000平方米的新售前轉(zhuǎn)換面積和237100平方米的TOP 30門檻。內(nèi)部住房仍然是擴(kuò)大房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)規(guī)模的重要支撐。

預(yù)計(jì)於二零二一年三月加入地產(chǎn)企業(yè)的新改建住宅樓宇面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的差異化趨勢(shì)開始顯現(xiàn)，龍頭企業(yè)無(wú)論是擴(kuò)張速度還是規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)都是明顯的，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的母公司而言，其住房新投資優(yōu)勢(shì)明顯，并受到房地產(chǎn)開發(fā)的巨大影響，其他企業(yè)的多元化趨勢(shì)明顯，其中辦公、學(xué)校、公共建筑等所占比例較高。

與此同時(shí)，并購(gòu)仍然是房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大市場(chǎng)規(guī)模的有效途徑之一，比如今年2月，碧桂園服務(wù)公司收購(gòu)了64%的Blu-廣嘉寶服務(wù)。預(yù)計(jì)明年的規(guī)模仍將是房地產(chǎn)企業(yè)的核心目標(biāo)。